Nettoyage de fin de bail : obligations du locataire et retenue sur la caution
Le locataire doit rendre un logement entretenu, sans obligation de payer une entreprise ; le propriétaire ne retient un nettoyage que s'il le justifie par les états des lieux et une facture ou un devis. À Brest, notre forfait va de 160 € TTC pour un studio à 390 € TTC pour un T4.
Par l’équipe Brest Pro Clean · mis à jour le 17 septembre 2026
Ce que la loi demande au locataire
On parle souvent de « caution », mais le mot juste est dépôt de garantie : la somme versée à l’entrée dans les lieux. Service-public.fr précise d’ailleurs qu’il est « parfois appelé par erreur caution ».
Deux textes fixent ce que le locataire doit au moment de partir.
- La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7. Le locataire prend à sa charge « l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations », sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Il répond aussi des dégradations survenues pendant la location.
- Le décret n° 87-712 du 26 août 1987. Il liste les réparations locatives, de façon non exhaustive. Pour le ménage, on y lit par exemple le maintien en état de propreté des plafonds, murs et cloisons, et le nettoyage des dépôts de calcaire des éviers et appareils sanitaires. Service-public.fr cite aussi l’entretien courant des vitres et le nettoyage des joints de baignoire et de douche.
Ce que ces textes n’imposent pas : faire appel à une entreprise, ou rendre un logement plus propre qu’il ne l’était à l’entrée. La référence, c’est l’état des lieux d’entrée.
Retenue sur le dépôt de garantie : les règles
| Point | Ce que prévoit la règle |
|---|---|
| Montant maximum du dépôt | 1 mois de loyer hors charges (logement vide), 2 mois (meublé) |
| Restitution, état des lieux conforme | 1 mois maximum après la remise des clés |
| Restitution, état des lieux non conforme | 2 mois maximum après la remise des clés |
| Retard du propriétaire | +10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé |
| Justification d’une retenue | états des lieux, photos, constat, factures ou devis |
| Vétusté | aucune retenue possible |
| Logement en copropriété | provision de 20 % maximum du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des comptes |
Trois précisions comptent en pratique.
La vétusté ne se facture pas. Les différences entre les deux états des lieux qui viennent de l’usure normale ne peuvent entraîner aucune retenue. Le bail peut prévoir une grille de vétusté pour trancher entre usure et détérioration.
Une retenue se prouve. Le propriétaire ou l’agence doit s’appuyer sur les états des lieux et justifier les sommes déduites. Si le logement a été rendu sale, la facture ou le devis d’un nettoyage peut servir de justificatif. Le locataire peut contester ; service-public.fr propose un modèle de lettre pour cela.
Sans état des lieux d’entrée, le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire. C’est rarement à son avantage.
Réussir l’état des lieux de sortie
L’état des lieux de sortie se fait à la remise des clés, sous la même forme que celui d’entrée : pièce par pièce, élément par élément. Fait par le locataire et le propriétaire ensemble, il ne coûte rien. En cas de refus ou d’absence de l’une des parties, un commissaire de justice peut établir un constat, prévu au moins 7 jours à l’avance, et ses frais sont partagés par moitié.
Quelques réflexes qui évitent les litiges :
- Relisez l’état des lieux d’entrée avant de nettoyer. Il dit ce qui était déjà taché, rayé ou usé.
- Nettoyez un logement vide. Les traces derrière les meubles, le dessus des placards et le sol sous le réfrigérateur sont regardés.
- Commencez par les points humides. À Brest, la condensation et les moisissures sur les joints ou les encadrements de fenêtres sont fréquentes. Le calcaire, lui, est explicitement cité par le décret.
- Photographiez chaque pièce juste avant la remise des clés, avec la date.
- Donnez votre nouvelle adresse le jour de la remise des clés : sans elle, la pénalité de retard ne s’applique pas.
- Conservez la facture si une entreprise est intervenue. Elle ne garantit rien, mais elle montre ce qui a été fait.
Côté propriétaire, un point souvent ignoré : le ménage commandé par un bailleur à l’entrée ou à la sortie d’un locataire n’est pas considéré comme un service à la personne, selon le site officiel des services à la personne. Il n’ouvre donc pas d’avantage fiscal à ce titre.
Combien coûte un nettoyage de fin de bail
Peu d’entreprises brestoises affichent un prix pour ce service. Les tarifs publiés en 2026 viennent surtout de Paris, de Lyon ou de plateformes nationales. Nous en avons tiré une fourchette, en calculant une médiane à partir des grilles relevées le 17 septembre 2026 :
| Logement | Bas du marché | Médiane relevée | Haut du marché | Brest Pro Clean |
|---|---|---|---|---|
| Studio ou T1 | 105 € | 160 € | 190 € | 160 € TTC |
| T2 | 155 € | 225 € | 290 € | 225 € TTC |
| T3 | 215 € | 290 € | 340 € | 290 € TTC |
| T4 et plus | 285 € | 390 € | 435 € | 390 € TTC |
Les écarts viennent de ce qui est compris. Certaines entreprises facturent à part le four, les vitres extérieures, le balcon ou la cave. Les plateformes d’indépendants affichent des moyennes plus basses, de l’ordre de 77 € pour moins de 35 m² selon Yoojo, pour une prestation plus courte.
Ce qui fait monter le prix, quel que soit le prestataire :
- un four, une hotte ou un réfrigérateur très encrassés ;
- des meubles ou des objets encore en place, qui imposent un débarras ;
- une grande surface : chez nous, 4 € TTC le m² au-delà de 100 m² ;
- un logement très sale, qui relève d’un grand ménage, à 5 € TTC le m² avec un minimum de 150 € TTC ;
- un délai court : une intervention ponctuelle sous 48 h est majorée de 15 %.
Faire le ménage soi-même ou le confier
Faire le ménage soi-même est tout à fait valable. Le temps nécessaire dépend surtout de la cuisine et de la salle de bain : prévoyez-le après le départ des meubles, pas le jour du camion, et gardez une marge si le calcaire ou les joints demandent un vrai détartrage.
Confier le nettoyage a surtout du sens dans trois cas : vous avez déjà quitté Brest, l’état des lieux tombe le lendemain du déménagement, ou le logement a pris du retard d’entretien. Notre page nettoyage de fin de bail et après déménagement à Brest détaille ce qui est inclus dans le forfait. Pour connaître le prix de votre logement, faites une demande de devis : le forfait s’affiche selon la surface, puis nous le confirmons sur photos.
Sources
- Légifrance, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7 (obligations du locataire)
- Légifrance, décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives
- Service-public.gouv.fr, dépôt de garantie dans un bail d'habitation (vérifié le 9 juin 2026)
- Service-public.gouv.fr, état des lieux de sortie pour un bail d'habitation (10 mars 2026)
- Service-public.gouv.fr, entretien courant et réparations locatives à la charge du locataire
- Services à la personne (DGE), les 26 activités : cas du ménage par un bailleur
- CleanMonAppart, tarifs par typologie (relevé du 17/09/2026)
- Nettoyage Lyon, prix du nettoyage après déménagement 2026
- Yoojo, prix du ménage d'état des lieux de sortie